Genossenschaftlich wohnen – eine Einführung

Mieter*in im eigenen Haus – selbstbestimmt und gemeinsam verantwortlich.

Neben dem Wohnen zur Miete und in Eigentum stellen Genossenschaften die drittwichtigste Säule der Wohnraumversorgung in Deutschland. Rund 2000 Wohnungsgenossenschaften mit etwa drei Millionen Mitgliedern und mehr als zwei Millionen Wohnungen gibt es hierzulande.

Mitgliederversammlung Juni 2011

Genossenschaften sind freiwillige Zusammenschlüsse von Menschen, die gemeinsam solidarisch wirtschaften wollen.

Deshalb sind sie Selbsthilfeorganisationen. Aus eigener Kraft fördern die Mitglieder selbstorganisiert, demokratisch und gleichberechtigt die ökonomischen Belange ihrer Genossenschaft – nach den Prinzipien der Selbsthilfe, der Selbstverantwortung und der Selbstverwaltung.

Mehrheitlich sind dies sogenannte Bestandsgenossenschaften, die zu Beginn des 20. Jahrhunderts oder in der Nachkriegszeit gegründet wurden, um den starken Bedarf an sicherem und preiswertem Wohnraum zu decken. Diese Genossenschaften haben meist mehrere 100 Wohnungen und eine professionelle Verwaltung.

Daneben gibt es kleinere Wohngenossenschaften, wie die Villa Emma eG, und mittlere Wohngenossenschaften (bis etwa 500 Wohnungen), die nach der Wiederbelebung des Genossenschaftsgedankens und der Vereinfachung des Genossenschaftsgesetzes überwiegend nach der Jahrtausendwende aus der Zivilgesellschaft heraus entstanden sind. Die kleineren und Kleinst-Genossenschaften verwalten sich selber, d.h. es gibt meist keine bezahlte Geschäftsführung. Für diese Genossenschaften ist der Aufbau der Gruppe und ihre Weiterentwicklung in Richtung verlässlicher Nachbarschaft bis hin zu einer Gemeinschaft meist von zentraler Bedeutung.

Was ist eigentlich eine Wohnungsgenossenschaft?

Primärer Zweck einer Genossenschaft ist es, ihre Mitglieder zu fördern, d.h. in der Regel ihnen preiswerte Dienste – wie Produktion von Gütern, Einkaufsmöglichkeiten – oder eben Wohnraum – zu sichern. Der Förderauftrag von Wohnungsgenossenschaften besteht darin, ihren Mitgliedern dauerhaft gute, bezahlbare Wohnungen zur Verfügung zu stellen.

Jahresmitgliederversammlung 2017

Die Grundzüge des Genossenschaftswesens sind im Genossenschaftsgesetz festgelegt. Darüber hinaus hat jede Genossenschaft ihre eigene Satzung, in der die Details ihrer Zielsetzung, ihres Förderauftrages, die Rechte und Pflichten der Mitglieder, die formale Organisationsstruktur, evtl. Wohnungsvergaberichtlinien und Beitrittsbedingungen und ähnliches festgelegt sind.

Neue und kleine Wohngenossenschaften haben sich häufig noch andere Schwerpunkte ins Statut geschrieben, beispielsweise geeigneten Wohnraum für mehrere Generationen zu schaffen und eine ökologisch-nachhaltige Bau- und Lebensweise zu fördern.

Weitere Merkmale:

  • Sie handeln nicht profitorientiert, sondern stellen die Deckung der Kosten sicher
  • Sie entziehen Wohnraum der Spekulation
  • Sie agieren partizipativ und gemeinschaftsbezogen
  • Sie stärken Nachbarschaften, kümmern sich um ihr Umfeld und sind gemeinwohlorientiert

Doch ganz gleich, ob es sich um kleine oder große, um eher traditionelle oder moderne Wohngenossenschaften handelt: Gemeinsamer – und für viele sicher auch entscheidender – Vorteil ist das lebenslange Wohn- bzw. Nutzungsrecht, das man als Genossenschaftsmitglied in seiner Wohnung genießt. Diese eigentumsähnliche Sicherheit schließt z.B. eine Eigenbedarfskündigung durch Vermieter aus. Das Miteigentum bezieht sich dabei nicht unmittelbar auf die selbst genutzte Wohnung, sondern auf das Wohnungsunternehmen – also die Genossenschaft –  insgesamt. Und die Genossenschaft bleibt auch stets Eigentümerin der Grundstücke, Häuser und Wohnungen, egal wie viele Anteile jemand gezeichnet hat.

Wie sind Wohnungsgenossenschaften organisiert?

Gemeinsame Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand im September 2013

Jedes Genossenschaftsmitglied hat eine Stimme, ganz gleich wie viele Anteile es besitzt (anders als z.B. bei Aktionären, wo derjenige das Sagen hat, dem die meisten Anteile gehören). Mindestens einmal im Jahr gibt es eine Mitgliederversammlung, das wichtigste Organ der Genossenschaften, wo über die Grundsätze der Geschäftspolitik abgestimmt wird. Die Mitglieder wählen aus ihrem Kreis einen Aufsichtsrat und bei kleinen Genossenschaften auch den Vorstand. Letzterer führt – bei kleinen Genossenschaften meist ehrenamtlich – die Geschäfte; der Aufsichtsrat berät und kontrolliert den Vorstand.

Jedes Mitglied besitzt ein aktives und ein passives Wahlrecht, d.h. es kann sich auch selbst um eine Position im Aufsichtsrat bzw. Vorstand bewerben.

In kleinen und neuen Wohngenossenschaften beteiligen sich i.d.R. die Mitglieder/Bewohner*innen aktiv an den Entscheidungen und der Selbstorganisation.

Wie bekomme ich eine Wohnung?

Gartenansicht mit gespendetem Findling

Wer eine Genossenschaftswohnung beziehen will, muss Genossin/Genosse werden, also einen Aufnahmeantrag stellen und mindestens einen Geschäftsanteil erwerben. Bei kleinen und jungen Genossenschaften ist darüber hinaus häufig ein Eintrittsgeld als Beitrag zu den Verwaltungskosten zu zahlen. Bei diesen entscheidet i.d.R. die Hausgemeinschaft nach einem Auswahlverfahren über die Aufnahme, während bei größeren Wohngenossenschaften meist jede/r aufgenommen wird, der/die einen Antrag stellt und die Mindesteinlage eingezahlt hat. .

Nach Aufnahme in die Wohngenossenschaft sind die Voraussetzungen für die Zuteilung einer Wohnung gegeben. Einen Rechtsanspruch auf eine Wohnung gibt es allerdings nicht.

Die Zuteilung der Wohnung ist bei kleineren Wohngenossenschaften mit der Zeichnung von Pflichteinlagen verbunden (bzw. deren Übernahme von dem/der Vormieter*in). Die Höhe der Pflichteinlagen wird nach Quadratmetern berechnet und hängt entsprechend von der Größe der Wohnung ab. Jetzt kann ein Nutzungs-/Mietvertrag abgeschlossen werden.

Wie funktioniert das Ganze vertraglich?

Wer in eine Genossenschaftswohnung zieht, schließt statt eines Mietvertrags einen Dauernutzungsvertrag mit der Genossenschaft ab. Dieser Nutzungsvertrag gleicht inhaltlich allerdings im Wesentlichen einem Mietvertrag, d.h. dort sind sämtliche Rechte und Pflichten der Nutzer*in bezüglich Benutzung der Wohnung, Reparaturen, Nebenkosten etc. festgelegt. Insbesondere wird im Nutzungsvertrag das monatliche Nutzungsentgelt vereinbart, das einer Miete entspricht.

Weil es aber Genossenschaften nicht darum geht, mit dem Gut Wohnung zu spekulieren und höchstmögliche Gewinne zu erwirtschaften bzw. abzuschöpfen, sind selbst hochwertige Genossenschaftswohnungen in der Regel günstiger als vergleichbare Wohnungen auf dem privaten Wohnungsmarkt.

Über die im Genossenschaftsrecht und in der Satzung verankerten Rechte und Pflichten hinaus gilt das normale Mietrecht, wie es sich u.a. im Nutzungsvertrag zeigt, auch bei Genossenschaftswohnungen. Ob Kündigungsschutz, Nebenkostenabrechnung, Schönheitsreparaturen oder Wohnungsmängel – Genossenschaften sind als Vermieter genauso an die gesetzlichen Bestimmungen gebunden wie alle anderen Wohnungseigentümer*innen.

Was passiert mit den Genossenschaftsanteilen?

Die Summe der Genossenschaftsanteile bildet – einschließlich der angesparten Rücklagen – das Eigenkapital einer Genossenschaft und damit die Basis ihres Geschäfts. Die Anteile werden zusammen mit staatlichen Förderdarlehen (z.B. für den sozialen Wohnungsbau) und langfristigen Bankdarlehen für Kauf bzw. Bau von Häusern und zur Instandhaltung verwendet. Geschäftliche Überschüsse werden wieder reinvestiert oder für Rücklagen verwendet. Eine Abschöpfung der Gewinne wie bei kommerziellen Unternehmen oder Privateigentümer*innen findet also nicht statt.

Wer aus einer Wohnung auszieht und aus der Genossenschaft austritt, erhält die eingezahlten Anteile (i.d.R. zum Nominalpreis) zurück. Der in den Büchern der Genossenschaft festgehaltene Wert dieser Anteile bildet das im Fall der Kündigung zurückzuzahlende Geschäftsguthaben des Mitglieds.

Allerdings muss man insbesondere bei den jungen Genossenschaften meist eine relativ lange Kündigungsfrist der Einlagen in Kauf nehmen (bis zu 3 Jahren), weil die Einlagen das Fundament des Eigenkapitals bilden und als solche in die Immobilie investiert wurden – also gebunden sind. Die Übertragung der Einlagen auf ein anderes Mitglied (z.B. bei Kündigung der Wohnung auf den/die Nachmieter*in), ermöglicht allerdings praktisch doch meist, dass die Einlagen zügig ausgezahlt werden können. In diesem Fall müssen sie nicht gekündigt werden.

Vermögensbildung wie bei Immobilien-Eigentum ist in Wohngenossenschaften nicht möglich. Dafür kommen die Mitglieder jedoch in den Genuss der anderen Vorteile genossenschaftlichen und gemeinsamen Wohnens. Einige Wohngenossenschaften bieten eine genossenschaftliche Rückvergütung auf die jeweils gehaltenen Einlagen an, die zumindest den Wertverlust durch Inflation ausgleicht.

Über die Verwendung des im Jahresabschluss ausgewiesenen Gewinns entscheiden die Mitglieder in der Jahreshauptversammlung. Junge und kleine Wohngenossenschaften brauchen i.d.R. einen größeren Teil des Gewinns für die Instandhaltungs- und Bauerneuerungsrücklagen. Daher kommt es hier selten zu Gewinnausschüttungen an die Mitglieder. Andere Wohngenossenschaften investieren einen Teil ihrer Gewinne in eine Erweiterung oder Verbesserung ihres Wohnungsbestandes.

Wie sicher ist mein Geld in einer Wohngenossenschaft?

Eine Genossenschaft ist eine Solidargemeinschaft in guten wie in schlechten Zeiten. Bei Konkurs haften die Genossenschaftsmitglieder nur mit ihren eingezahlten Geschäftseinlagen. Eine weitergehende Haftung bzw. eine Nachschusspflicht (= Zwangserwerb weiterer Einlagen) wird meist in der Satzung ausgeschlossen.

Jede Wohngenossenschaft wird regelmäßig (meist jährlich) von einem unabhängigen genossenschaftlichen Prüfungsverband geprüft. Dieser attestiert die ordnungsgemäße Arbeit der Gremien, der Geschäftsführung und der Verwaltung sowie die Wirtschaftlichkeit und die Vermögensverhältnisse der Genossenschaft. Dabei spielt auch die Risikofrüherkennung eine Rolle.

Da genossenschaftlicher Wohnraum stark nachgefragt ist, bleibt das geschäftliche Risiko – z.B. eines längeren Leerstands mit entsprechenden Einnahmeverlusten – überschaubar. Die Insolvenzrate von Wohnungsgenossenschaften ist extrem gering.

Wie kann eine Genossenschaftswohnung gekündigt werden?

Zwar schützt das satzungsgemäße und vertraglich abgesicherte Dauernutzungsrecht Genossenschaftsmitglieder deutlich stärker vor überraschenden Kündigungen durch einen Vermieter, z.B. wegen Sanierung, Umwandlung oder Eigenbedarf. Bei schwerwiegenden Verstößen gegen die Genossenschaftssatzung und/oder den Nutzungsvertrag – so beispielsweise, wenn die Miete nicht bezahlt oder die Wohnung demoliert wird – müssen aber auch Genossenschaftsmitglieder mit einer Kündigung rechnen. Auch wer die von der Genossenschaft zur Verfügung gestellte Wohnung kaum noch nutzt, kann unter Umständen aus der Genossenschaft ausgeschlossen werden und die Wohnung verlieren.

Das Mitglied kann seinerseits sowohl die Wohnung als auch die Mitgliedschaft in der Genossenschaft kündigen. Hierbei gelten die im Nutzungsvertrag und in der Satzung festgelegten Kündigungsfristen.

Kann ich die Wohnung vererben?

Weil das genossenschaftliche Wohnrecht kein Eigentumsrecht, sondern ein Dauerwohnrecht auf Lebenszeit ist, kann man die Wohnung nicht vererben. Vererbbar sind lediglich die Genossenschaftsanteile bzw. das Geschäftsguthaben des verstorbenen Mitglieds.

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